近日，有媒體報道，通州出現(xiàn)攔腰折項目，2009年的地王項目潤楓領(lǐng)尚擬售均價為25000元/平方米，但目前該項目最低定價僅為13000元/平方米。報道指出，該項目前三月僅銷售一套。與此同時，上周三本市有兩塊土地成交，分別位于通州和密云，最終通州地塊遇冷，溢價率僅為1.5%。而密云地塊則競爭十分激烈，溢價率達到46%。業(yè)內(nèi)人士表示，買房人的不買賬和開發(fā)商拿地意愿低，或?qū)⒃谀陜?nèi)引發(fā)通州更大規(guī)模的降價風(fēng)潮。

　　項目方表示 攔腰折實為一房一價所致

　　針對此前媒體報道的潤楓領(lǐng)尚項目售價攔腰折一事，該項目負責(zé)人表示，雖然項目的備案價格為25000元/平方米，但項目在實際銷售時卻從未達到過這個價格，這主要是為了應(yīng)對一房一價政策，“先報高價再低價出售，實際上已經(jīng)成了項目銷售的行規(guī)?！痹撠撠?zé)人如此說。

　　另外，針對目前的潤楓領(lǐng)尚的大幅折扣，該負責(zé)人表示，項目對外銷售的均價為15000元/平方米，一些樓層和戶型的單價能夠低至13000元/平方米，這樣的折扣是為了配合集團即將到來的周年慶，回饋老業(yè)主，而此次推出的折扣房源也僅為百余套。

　　至于從今年五月至今項目僅一套成交，該人士解釋說，“此次我們推出的折扣房源排號工作已經(jīng)基本結(jié)束了，大部分房源已被認購，至于之前有媒體指出我們?nèi)齻€月僅賣一套，是因為項目那時正在和其他機構(gòu)洽談?wù)徥乱耍瑢ν怃N售基本暫停所致。目前，整購一事擱置，項目對外銷售已經(jīng)陸續(xù)展開?！?/P>

　　雖然該項目負責(zé)人表示，銷售業(yè)績不佳是由其他原因引起的，但與此同時，她也承認今年通州樓市的整體銷售處下降趨勢，各項目均不同程度受到影響。

　　通州樓市均價年內(nèi)下跌20% 主流項目均價多降至兩萬以下

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年初1月份通州區(qū)域內(nèi)商品住宅成交套數(shù)為902套，成交均價為22318元/平方米，量價均為今年截止到8月份的年內(nèi)最高。而自限購等調(diào)控政策出臺之后，該區(qū)域3、4月份成交套數(shù)均為170套左右，雖然那時整個北京房地產(chǎn)市場成交都受到很大影響，但是從成交占比當(dāng)中仍可看出，通州區(qū)域所受沖擊尤為嚴重。

　　今年3、4月份，通州區(qū)域的商品住宅成交套數(shù)占全北京成交的比重由8個百分點降至3個百分點，直至5月，隨著各項目相繼推出價格優(yōu)惠，這一情況才得到緩解。另外，從8月份的銷售數(shù)據(jù)來看，通州區(qū)域整體成交價格持續(xù)下跌，17861元/平方米的成交均價相比年初已下跌將近20%。

　　另外，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，目前通州區(qū)域在售樓盤優(yōu)惠幅度較大的項目有十余個，降幅在2000-4000元/平方米不等。市場分析人士指出，從這些優(yōu)惠樓盤的前期均價與目前售價的比較可以看出，通州區(qū)域在售主流項目的均價多已降至20000元/平方米以下，這個降價幅度在北京各個區(qū)縣可謂首屈一指。

　　但是，如此大幅度的降價卻未能撬動更多消費，以區(qū)域內(nèi)月度成交排名第一的富力金禧花園為例，項目8月成交套數(shù)為116套，在北京市商品住宅月度排行榜中位列第九，與位列第一的首開美唐項目相差323套。富力金禧花園前期銷售價格為20000元/平方米，目前銷售均價19000元/平方米，優(yōu)惠后18000元/平方米，降價幅度達到10%。而區(qū)域排名第二位的華業(yè)東方玫瑰在全市排名中滑至第27位，該項目目前特價房的價格也比前期下降了3000元/平方米。

　　土地市場遇冷 近期成交接近底價

　　不僅是住宅銷售市場上的量價齊跌，今年通州的土地市場也受到了開發(fā)商的冷遇，根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿日為止，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價在5000元/平方米左右，此價格遠低于去年7000元/平方米左右的樓面地價。

　　而8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，始價為4億，最終由珠江投資以4.06億成交，折合樓面價3987元，溢價率僅為1.5%。但同為一天成交的密云地塊競爭則十分激烈，最終以1.84億成交，折合樓面價約為3681.47元，溢價率約為46%。

　　對此，鏈家地產(chǎn)首席分析師表示，同日成交的兩塊住宅用地雖然地理位置差異明顯，但樓面價卻極其接近，幾乎出現(xiàn)了遠近郊土地價格倒掛的情況，這主要是由于，調(diào)控后通州受到影響尤為顯著，目前銷售市場價格處于高位回落階段，買房人買漲不買跌的心態(tài)影響了區(qū)域的成交量，而目前通州項目銷售壓力也進一步抑制了開發(fā)商拿地的積極性。目前通州新房簽約量僅為30%左右，而密云項目整體簽約則超過了70%。

　　價格過度透支 交通壓力大買房人在優(yōu)惠下仍然觀望

　　今年調(diào)控政策實施以來，通州可以說率先扛起降價旗幟，珠江拉維小鎮(zhèn)、K2海棠灣、華業(yè)東方玫瑰等多個項目輪番掀起降價浪潮。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，這與該區(qū)域的特點不無相關(guān)，通州區(qū)域已開發(fā)、炒作多年，一方面住宅存量較為豐富，另一方面區(qū)域價值已經(jīng)被過度挖掘。通州區(qū)域原本承諾的配套尚未完全得到落實，而此前熱銷帶來的居住人群和交通壓力也逐步顯現(xiàn)，在這種情況下，與新近崛起的房山、大興、昌平區(qū)域相比，在交通條件以及各種配套已近相當(dāng)?shù)那疤嵯?，通州因熱炒多年，價格過度透支，其價格對于調(diào)控的韌性遠不如正處于上升通道的房山等地，因此，在調(diào)控伊始就開始領(lǐng)跌大市。而買房人普遍買漲不買跌的購買心態(tài)，也使得目前通州房價在出現(xiàn)回調(diào)的情況下，依舊成交不濟。

　　此外，任啟鑫表示，隨著調(diào)控的不斷深入，在今年余下的幾個月中，通州各項目的日子將會越來越難過，降價的風(fēng)潮或即將席卷整個通州區(qū)域市場。但是，由于2010年通州區(qū)域土地成交的樓面均價在7000元左右，因此該區(qū)域房價的底部預(yù)計會在15000元/平方米之上，倘若低于這個水平，整個區(qū)域市場將會面臨巨大的風(fēng)險。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒 降價潮或伴隨項目爛尾等風(fēng)險

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士提醒買房人，隨著優(yōu)惠項目的增多，一些剛需買房人也開始在下半年陸續(xù)入市，但在現(xiàn)在這個階段，大幅度的降價對于項目銷售和買房人來說不一定是好事。該人士指出，以近期某熱議項目為例，該項目地塊拿地時的樓面地價為6746元/平方米，按照15000元/平方米的銷售均價來算，樓面地價的成本已近45%，可算作平價賣房。在這種情況下，一些小的開發(fā)商如果仍舊銷售不利，不能實現(xiàn)有效的資金回流的話，或許會面臨項目銷售不能支撐地價以及后期施工費用的支付等企業(yè)資金鏈的問題，進而導(dǎo)致項目出現(xiàn)爛尾等風(fēng)險。